民宿设计,怎么给民宿选址?

民宿2018-08-23 18:50:50

民宿设计,怎么给民宿选址?(图一)

随着国内经济迅速发展,2016年第三产业GDP增长值也位居三大产业首位,旅游业作为第三产业的主要行业,起到了举足轻重的作用。在日常旅游中,出游方式变得多种多样,住宿的形式也是越来越多。

近几年,民宿渐渐走进了旅游爱好者的视野,民宿数量在全国开始巨幅增长。随着行业发展,民宿已经成为了投资品,成本问题与行业内的竞争也是现实问题。

民宿除了要有情怀、有故事、有服务外,选址起到50%的作用,选址成功与否,决定民宿主躺着挣钱,还是站着赔钱,但除了拍脑袋,选址,还有哪些具体技巧?

1、找感觉是民宿选址的第一步

民宿设计,怎么给民宿选址?(图二)

选址是一个主观判断+客观判断的事,首先主观是第一步,只有你热爱那个地方,你才会做出好的民宿,否则都是空架子。

虽然人对美的感觉和定义都不一样,但是还有一个词叫做大众审美,你也是大众中的一员,你的感觉也会是大多数人的感觉。这种感觉很复杂,很难用数学公式似的客观分析表达出来,选址的感觉中有一个很重要的情绪叫做“惊喜”或者“惊羡”,这种感觉来源于对比,一种小环境和大环境的对比。因为就算同样的风景放在不同的区域和线路上给人的感觉都会不一样。

如果把你的行程和旅客的行程比作一首歌曲,如果见到你的民宿就如听到了歌曲的副歌,则代表一种成功的选址。选址时找到惊喜感很重要,不论大小,如果你都认为这个地方平淡无奇,那么最好不要做。只有热爱,才会发自本心做得更好。

人是感情动物,热爱是一种很神奇的力量,它不仅能让你感觉有无限动力,让你坚持把事做到极致;而且热爱也会产生智慧,让你更有想象力,有更多奇妙的idea。

民宿设计,怎么给民宿选址?(图三)

所以如果在选址中,你起码要觉得你会爱上你选的这个地方,才有往下继续的可能。

2、找一个什么样的区域做民宿

民宿设计,怎么给民宿选址?(图四)

选址之前肯定要先找一个大的区域再逐渐缩小,大区域怎么来确定呢,这里面有两个原则。城周景区二选一

你的消费人群在哪里,那么你就去哪选址,目前民宿的主要选址就两类,一种是辐射大城市、一种是辐射景区。怎么样算辐射呢?按照大城市周边来说,最好在距离60-200公里之间,近了远了都不好,你要保持你的顾客能够通过驾车1-3个小时内能到达你那里,低于这个时间新鲜感会不足,高于这个时间会没有耐心。如果你的民宿离高铁站很近,那么座高铁+坐车不超过两个小时也可以考虑。景区怎么辐射呢?其实景区的人流是很大的,景区周边的流量更大。黄山游客是300万,大黄山片区是4000万,景区周边开民宿,就一个衡量标准,公共交通或者驱车1小时内到达。做半生不熟的政策扶持市场。

民宿设计,怎么给民宿选址?(图五)

不论你是新手还是老手,民宿红海市场和民宿陌生市场都需要慎重,我们来详细看一下这两个市场的弊端。

红海市场:①很难选到好位置②新用户获取成本极高③很可能陷入价格战的恶性竞争④租赁成本和人员成本都很高,盈利困难。

陌生市场:①用户认知成本极高(没听说过/不了解/对陌生事物的排斥)②周边配套设施跟不上(路、水、电、网等存在问题)③很难准确吻合当地消费习惯④证件办理难度大,容易和村民起纠纷。

我们曾经在房地产拿地的时候遇到的情况是一样的,如果当地政府并没有想扶持房地产的思路和观念,就像现在政府方面没有发展民宿产业的想法一样,你将会遇到重重阻力和未知的困难。在做民宿之前借势是十分重要的,尤其是政策和政府的势。

民宿设计,怎么给民宿选址?(图六)

什么叫半生不熟的政府扶持市场?

首先这个市场一定要有消费能力或者较强的消费潜力,已经有一部分先驱者做了类似民宿、客栈、休闲农庄、精品酒店的项目,大众对这类项目有一定的认知,市场不饱和,有较大的上升空间。

第二,你至少能和这个区域乡级别的政府产生关系,了解到他们对你所做的事的态度上是扶持的,能够帮你疏通村长和村民的关系,才算是政府扶持的市场。如果能够帮你解决一些基建或者资金补贴的问题,则更好不过。

满足上述两个条件,将会帮助你降低很多风险。因为这种区域租赁成本一般不会太高、有小集群效应招揽客流。而且有先人给你开路,你能够有充分的时间在他们身上学习优点和寻找问题,更加 准确的拿捏好消费者的尺寸(消费爱好、消费能力等),也不用担心政府部门和村民时常找你的麻烦,这些都是能帮助你事半功倍的条件。

3、民宿选址也有天时地利人和

民宿设计,怎么给民宿选址?(图七)

做民宿和做所有事都一样,需要天时地利人和。那么民宿的天时地利人和又是什么呢?我们逐个分析。

天气决定你的经营周期和方式

北方民宿这两年比南方发展的慢是有很多原因的,其中天气原因就是一个很棘手的问题,如果你能够解决下面两个问题中的其中一个,将会降低很多风险。

①你能够把气候劣势变成优势,寒冷时节也能够找到有特色特点的休闲娱乐项目,让消费者有丰富的体验。②或者索性在淡季能够大幅度减少人力成本和其他运营成本,而且来年也有人可用。(很多民宿冬季的房费收入都不够取暖的费用)地利六要素民宿设计,怎么给民宿选址?(图八)

民宿是一个卖环境的项目,那么地利则是重中之重,详细分析如下:

1、交通便利性:前文中已阐述,1-3小时辐射大城市或者1小时内辐射景区。

2、大环境最好有景点:选址方圆二十公里内,最好有4A级旅游景区或者国家森林公园/旅游保护区。3、小景点一定要有景色:推开窗户就能看到优秀的自然风景一定是民宿大大的加分项。

4、周边配套设施要完善:基础设施中水、电、网、通讯信号、给排水、垃圾处理等因素要考虑全面,如果电容量不够增容的话,可能比你改造民宿的成本都要贵很多,不要掉到这种暗坑里。

5、有良好的展示面:你的选址最好能够让消费者很方便的找到你,如果能有立广告位的话则会吸引更多的自然客流。

6、项目的安全性:不要留安全隐患,否则多少钱都不够赔的。例如可能会发生泥石流、森林火灾、区域污染和地基不牢固的情况,慎重再慎重。没有人和,经营举步维艰。

民宿设计,怎么给民宿选址?(图九)

民宿中的人和主要体现在和四类人的关系上:

1、与房主的关系:房屋权属一定要明确无纠纷,不要留隐患,保持良好的关系才是共赢的基础。

2、和村干部的关系:村官就是村中的旗帜和发令兵,也是舆论导向的根源,和村干部处好关系,省却很多麻烦。

3、与村民的关系:很多民宿开起来以后就陷入和村民无止境的纠纷中,及时处理解决,不要让原住民对你的游客抱有敌对态度。

4、民俗深挖掘:民俗其实对于城里来的人都是活宝,怎么把民俗变成卖点和特点,将帮助你处理好很多人际关系。

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民宿的选址是民宿万里行的第一步,我称之为确定方向的一步,只有方向对了,坚持才会有结果,才不会变成无用功。当然,世事没有完美的,用真诚的心去运作,也会弥补一些客观条件的不足。


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