民宿设计丨民宿中的道与术(四)

民宿2019-01-18 13:35:22

在上篇文章民宿设计公司:民宿中的产品之道中,笔者以商业的“道”,给大家讲解了三要素的逻辑点。而这三个逻辑点,会贯穿于民宿整个生命过程中。当然,这不是民宿唯一的“道”,前面提过,民宿在不同地方,身份不同,所起到的作用不同,但一定有其“道”,也就是基本逻辑,确定逻辑点后,又可以衍生出不同的逻辑线,其道理类似道德经中的“道生一,一生二,二生三,三生万物”的原理。

在笔者眼中,民宿不是独立存在的,它是一个载体,举个形象一点的例子——就是万用插头,可以连接产品,连接群体,连接空间,连接文化。。。等等。这也就是目前市场上民宿为什么火起来的原因。同行的异业的都想跟他碰撞出火花。从大的领域来说,旅游,建筑,设计,文旅,文创,教育,康养。。。等等,就连新零售也都可以融入其中,社交性和娱乐性更是感情线的延伸。这是传统住宿行业所无法比拟的,也正是因为诸多元素的渗入,民宿产品之间也就难以去做对比。

民宿设计丨民宿中的道与术(四)

今天,笔者以开一家民宿的行为逻辑为节点,把每个节点中动作中的“道”给大家逐一讲解。

民宿选址,在很多民宿课程中,都会把这个动作放在前面来讲,有的培训机构会把“选址”当成开一家民宿的重中之重的问题。

笔者的观点是——重要,但非绝对。

为什么这样说?

首先,民宿产品的区域分类不同,有景区民宿,乡村民宿,城市民宿,他们在资源配套和政策上,可选择性程度不同。难道找不到绝佳的位置,就不用开了?再从有限资源角度讲,能力范围内可控区域,还有的选么?

第二,过分依赖选址来确定IP的民宿产品,会增加自己IP打造的难度。举个例子来描述一下,大家会理解的更清晰一些。

民宿设计丨民宿中的道与术(四)

您更希望顾客说哪句话?

一个好的民宿,其产品内容才是核心而并非位置。好的位置会带来一定流量,也会便于去推广,但它并不是你产品的核心竞争力。所以说,好的位置是加分项,但不是绝对项。

言归正传,先谈谈乡村民宿选址之“道”,也就是选址过程中需要注意的方向。

选址过程中需注意的点

民宿设计丨民宿中的道与术(四)

规划民宿的性质和定位

在民宿选址之前,要对其性质和民宿主题进行拟定。比如:前期要根据市场调查和基地选择结果、拟定民宿接待住客的层次、民宿管理水平及民宿的特色等,来确定民宿的性质、民宿等级、民宿规模与民宿结构。应尽量选择符合自己特色和资源优势的主题,一旦发现不足及时对其进行调整和完善。

考虑民宿选址周边居住人口与交通

在建造民宿之前,事先要调查该地区的居住情况,经济人口和流动人口应该是以人气旺为佳。同时考虑道路、停车及交通工具的便捷性,使民宿旅客每天出入,无论到哪个方位,都能有方便步行和驾车的通道,让客人有一种轻车熟路之感。

熟悉民宿的地理位置和环境要求

考察民宿选址的地理位置,道路交通,气候气象,地磁方位,环境景观,水文地质,以及地表情况,从而确定民宿建筑样式。地表应该清爽整洁,如果地表不好,或低洼,或散发臭气的地方都为不吉,应尽量避免。

民宿设计丨民宿中的道与术(四)

掌握区域内民宿行业现状和民宿发展趋势

了解该区域内现有的民宿设施与竞争对手民宿的经营特色与状况,是否有新建民宿的规划,以及区域内饮食设施、规模特色、营业时间、顾客层次、消费单价、营业额、菜系和菜单内容等,都要做详细的规划。

选择合适的民宿地段和区域

一个地区范围内的地段和区域是否有提供民宿、住宿、餐饮服务等各项设施和场所的需求,民宿的客源是否有保证,对这些设施与场所的现状作出分析是地区评估的内容之一。除此之外,还要查看区域内的风景游览,文化娱乐、体育活动等等。这些因素的规模、数量、大小,对民宿的建造很有参考价值。

确定民宿的规模和结构

民宿的规模和结构,要由市场需要、经营方式来决定,除客房部分外,其它公共活动部分和饮食部分也需占一定比例,如餐厅、客厅、停车场、文化娱乐等各种设施,并综合考虑场地、交通、区域环境、民宿行业现状的影响。

乡村民宿,是一个泛概念,包含以下几种类型:普通乡村民宿,古村落民宿,农林牧副渔(业)民宿。。。等非国家4A级以下景区民宿,这里没有绝对属性划分,可能包含多种,也可能只是其中一种条件。由于性质所决定,其政策条件也是当地特有的,我们一定要弄清政策条件,土地性质等来降低不可控风险。

民宿设计丨民宿中的道与术(四)

国家近两年积极鼓励古村落开发,江浙一带古村落居多,下面提供一些针对古村落的一些方向性指引。

古村落,从一砖一瓦到一草一木,都能尽显古村落昔日的淳朴和静谧。

古村落选址应注意的事项

村落文化氛围

具有地域特征和乡土民俗特色的生活环境;邻里关系和谐,村民友好;生活方式健康文明,无封建迷信活动;拥有独特的自然景观,文化遗产;周围5千米范围内有多处可供游览的旅游资源。

村落卫生环境

地表水系水质达标;环境质量优良;生活饮用水达标;无污染型企业;生活垃圾处理有序;无乱搭乱建现象。

村落公共设施

主要道路平整,可通行机动车辆;有稳定的供水、供电及排污系统;具备基本的通信通讯条件,WIFI全覆盖。

村落社会安全

近三年内未发生重大安全生产事故,重大刑事案件和群体性事件。近三年内无重大环境污染事故和生态破坏事件;近三年内未发生甲乙类传染病爆发留下,未发生重大食品安全事故。

村落民宅产权

土地权限,权属明确,具备进行合法租赁或者出售的条件。所处用地经营合法,无临建违建现象。建筑形态为闲置的老院落或者废弃老民居,院落独立。

民宿设计丨民宿中的道与术(四)

说了这么多,细心的读者一定会发现一个问题。那就是笔者从始至终没有提到乡村民宿所在地的地理交通问题,这个跟培训学院所授课的内容是不同的。其中包括什么辐射半径范围,大小交通状况等等。

原因是这样的,对于未开发或待开发区域,其中各地交通资源匹配各不相同,影响因素也不相同。而作为一家民宿,这里又要取决于经营者产品打造的IP的程度,相信有能力打造IP的民宿主一定会做出“酒香不怕巷子深”的好产品。

民宿的选址,主要逻辑方向并不只看前面提到的那些条件,因为民宿不是独立存在的,选址的时候,必须再结合民宿主手中的资源,调配能力和产品打造的逻辑能力,只有这样,才能做出好的产品。


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